契約 不適合 責任。 契約不適合責任|2020年4月の民法改正で変わる不動産売買

売買契約に関連する民法改正について(契約不適合責任1)|企業法務

契約 不適合 責任

瑕疵担保責任に基づく損害賠償も契約の解除も、いずれも売主が無過失の場合であっても発生するものとされていました。 このような瑕疵担保責任という概念が認められた理由は、土地・建物売買契約のように、契約の目的物がいわゆる「特定物」であるからです。 売主の債務は特定物である当該土地と当該建物を引き渡すことですから、たとえ、土壌汚染のある土地や雨漏りのする建物を買主に引き渡したとしても、売主は、自己の債務を履行しており、売主に債務不履行はないと考えられてきたからです。 そうすると、売主は、瑕疵のある土地・建物を引き渡したとしても、売主としての債務は履行したことになり、債務不履行責任を負わないことになりますが、そのような結論は、瑕疵のある土地建物を引き渡す売主と、瑕疵の存在を知らずに売買代金を支払う買主との間に経済的な不公平を生ずることになります。 このために、法が特別に定めた責任(法定責任)として設けられたのが瑕疵担保責任です。 瑕疵担保責任は、売買当事者の不公平を是正するために法が特別に定めた責任ですから、売主に責めに帰すことのできる事由は必要ではありません。 その故に、瑕疵担保責任に基づく損害賠償も契約解除も売主が無過失であっても発生することになりますし、債務不履行責任の場面ではないので、契約の解除は契約の目的が達成できない場合に限り認められています。 また、瑕疵が「隠れた」ものでない場合は、あえて法定責任を認める必要もないと考えられます。 ただし、損害賠償の範囲は、買主が瑕疵がないものと信頼したことより被った損害(いわゆる「信頼利益」)の範囲に限られることになります。 契約不適合とは、「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」ことをいいます。 改正前民法の下で、「瑕疵」とは、「当該売買契約締結当時の取引観念上、その種類のものとして通常有すべき品質・性能、又は当該売買契約に基づき特別に予定されていた品質・性能を欠くこと」であると判断されてきました(最判平成22年6月1日)。 この判例の定義からすると、契約不適合とは従来の判例上認められてきた瑕疵概念とほぼ同様の内容であると考えて問題はないと思います。 ただし、「契約の内容」に適合しているか否かが問われる以上、売買契約において目的物の種類又は品質についてどのような定めをしているかにより、契約不適合責任の存否に関する判断が変わることも想定されるところです。 2020年4月に施行された、改正民法では、改正前民法の瑕疵担保責任に代わり、いわゆる「契約不適合責任」に置き換えられることになりました。 その理由は、目的物が契約の趣旨に適合しない場合は、特定物売買であったとしても、債務の不履行に該当するのではないか、という考え方によります。 契約不適合責任においては、「瑕疵」や「隠れた」という概念は直接の要件とはされていません。 改正民法における契約不適合責任では、客観的に瑕疵といえるか否か、それが隠れたものであるか否かを問題とするのではなく、引き渡された目的物がその種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しているか否かが問題になります。 契約不適合責任は必ずしも絶対的なものではなく、当事者がこれを免除する特約も有効にすることができます。 ただし、契約不適合責任を免除する特約は常に有効であるとは限りません。 法律は、契約不適合責任免除特約が無効となる場合を規定しています。 民法の規定による契約不適合責任免除特約の無効 契約自由の原則により、当事者が契約不適合責任を免除することを合意した場合にそれを尊重すべきことは当然ですが、売主が契約不適合を知っていながらこれを告げずに売買契約を締結した場合のように、それが信義に反する場合には無効となります。 宅地建物取引業法の規定による瑕疵担保責任免除特約の無効 売買契約において、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合には、当該宅地建物取引業者は、担保責任の期間を2年以上とする場合を除き、売主の瑕疵担保責任の規定を民法の規定よりも買主に不利な特約とすることは無効と定められています。 消費者契約法の規定による瑕疵担保責任免除特約の無効 事業者(法人その他の団体や事業のために契約する個人を含む)と消費者(個人であって非事業のために契約する者)との間の契約(消費者契約)の場合に、事業者の瑕疵担保責任を全部免除する特約は無効と定められています。 このように、売主が瑕疵担保責任を負わないとする瑕疵担保責任免除特約がなされることは少なくないと思われますが、瑕疵担保責任を免除する特約は常に有効なわけではありません。 例外としての無効事由に該当していないかを必ずチェックする必要があることに留意してください。 改正民法に「瑕疵」という用語が使われなくなったことにより、各種の法令が「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない」という用語に改正していますが、品確法については、「瑕疵」という用語が残され、同法2条5号において「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態をいう」と定義されることになります。 また、品確法では、新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分の瑕疵について、改正民法415条(債務不履行による損害賠償)、541条(催告解除)、542条(無催告解除)、562条(買主の追完請求権)及び563条(買主の代金減額請求権)に規定する担保の責任を負うと定められています。 法律で規定された権利に則り、損害賠償を求めても、建築業者に支払い能力がなく、建て直しや補修ができないケースがあります。 また、建築業者が既に倒産している場合もあります。 そこで、「構造計算書偽装事件」を契機として、2008年4月に「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」(住宅瑕疵担保法)が施行されました。 この法律では、新築住宅を供給する施工業者や売り主は、柱や屋根といった基本構造に欠陥が見つかった場合の10年間の瑕疵担保責任を果たすために必要な資力を、「予め供託金を積んでおく」、もしくは「保険に加入する」のいずれかで担保することが義務付けされています。 買い主は業者が倒産した場合や、支払能力不足を理由に補修を拒否した場合には、供託金の還付や保険金の支払いを受けることができるようになっています。 なお、この法律によって、業者が倒産した際に補償される瑕疵担保の範囲は、「住宅品質確保促進法」に基づく新築住宅の「基本構造部分」の瑕疵に限られます。

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宅建業者が売主となる場合の契約不適合責任

契約 不適合 責任

瑕疵担保責任に基づく損害賠償も契約の解除も、いずれも売主が無過失の場合であっても発生するものとされていました。 このような瑕疵担保責任という概念が認められた理由は、土地・建物売買契約のように、契約の目的物がいわゆる「特定物」であるからです。 売主の債務は特定物である当該土地と当該建物を引き渡すことですから、たとえ、土壌汚染のある土地や雨漏りのする建物を買主に引き渡したとしても、売主は、自己の債務を履行しており、売主に債務不履行はないと考えられてきたからです。 そうすると、売主は、瑕疵のある土地・建物を引き渡したとしても、売主としての債務は履行したことになり、債務不履行責任を負わないことになりますが、そのような結論は、瑕疵のある土地建物を引き渡す売主と、瑕疵の存在を知らずに売買代金を支払う買主との間に経済的な不公平を生ずることになります。 このために、法が特別に定めた責任(法定責任)として設けられたのが瑕疵担保責任です。 瑕疵担保責任は、売買当事者の不公平を是正するために法が特別に定めた責任ですから、売主に責めに帰すことのできる事由は必要ではありません。 その故に、瑕疵担保責任に基づく損害賠償も契約解除も売主が無過失であっても発生することになりますし、債務不履行責任の場面ではないので、契約の解除は契約の目的が達成できない場合に限り認められています。 また、瑕疵が「隠れた」ものでない場合は、あえて法定責任を認める必要もないと考えられます。 ただし、損害賠償の範囲は、買主が瑕疵がないものと信頼したことより被った損害(いわゆる「信頼利益」)の範囲に限られることになります。 契約不適合とは、「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」ことをいいます。 改正前民法の下で、「瑕疵」とは、「当該売買契約締結当時の取引観念上、その種類のものとして通常有すべき品質・性能、又は当該売買契約に基づき特別に予定されていた品質・性能を欠くこと」であると判断されてきました(最判平成22年6月1日)。 この判例の定義からすると、契約不適合とは従来の判例上認められてきた瑕疵概念とほぼ同様の内容であると考えて問題はないと思います。 ただし、「契約の内容」に適合しているか否かが問われる以上、売買契約において目的物の種類又は品質についてどのような定めをしているかにより、契約不適合責任の存否に関する判断が変わることも想定されるところです。 2020年4月に施行された、改正民法では、改正前民法の瑕疵担保責任に代わり、いわゆる「契約不適合責任」に置き換えられることになりました。 その理由は、目的物が契約の趣旨に適合しない場合は、特定物売買であったとしても、債務の不履行に該当するのではないか、という考え方によります。 契約不適合責任においては、「瑕疵」や「隠れた」という概念は直接の要件とはされていません。 改正民法における契約不適合責任では、客観的に瑕疵といえるか否か、それが隠れたものであるか否かを問題とするのではなく、引き渡された目的物がその種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しているか否かが問題になります。 契約不適合責任は必ずしも絶対的なものではなく、当事者がこれを免除する特約も有効にすることができます。 ただし、契約不適合責任を免除する特約は常に有効であるとは限りません。 法律は、契約不適合責任免除特約が無効となる場合を規定しています。 民法の規定による契約不適合責任免除特約の無効 契約自由の原則により、当事者が契約不適合責任を免除することを合意した場合にそれを尊重すべきことは当然ですが、売主が契約不適合を知っていながらこれを告げずに売買契約を締結した場合のように、それが信義に反する場合には無効となります。 宅地建物取引業法の規定による瑕疵担保責任免除特約の無効 売買契約において、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合には、当該宅地建物取引業者は、担保責任の期間を2年以上とする場合を除き、売主の瑕疵担保責任の規定を民法の規定よりも買主に不利な特約とすることは無効と定められています。 消費者契約法の規定による瑕疵担保責任免除特約の無効 事業者(法人その他の団体や事業のために契約する個人を含む)と消費者(個人であって非事業のために契約する者)との間の契約(消費者契約)の場合に、事業者の瑕疵担保責任を全部免除する特約は無効と定められています。 このように、売主が瑕疵担保責任を負わないとする瑕疵担保責任免除特約がなされることは少なくないと思われますが、瑕疵担保責任を免除する特約は常に有効なわけではありません。 例外としての無効事由に該当していないかを必ずチェックする必要があることに留意してください。 改正民法に「瑕疵」という用語が使われなくなったことにより、各種の法令が「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない」という用語に改正していますが、品確法については、「瑕疵」という用語が残され、同法2条5号において「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態をいう」と定義されることになります。 また、品確法では、新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分の瑕疵について、改正民法415条(債務不履行による損害賠償)、541条(催告解除)、542条(無催告解除)、562条(買主の追完請求権)及び563条(買主の代金減額請求権)に規定する担保の責任を負うと定められています。 法律で規定された権利に則り、損害賠償を求めても、建築業者に支払い能力がなく、建て直しや補修ができないケースがあります。 また、建築業者が既に倒産している場合もあります。 そこで、「構造計算書偽装事件」を契機として、2008年4月に「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」(住宅瑕疵担保法)が施行されました。 この法律では、新築住宅を供給する施工業者や売り主は、柱や屋根といった基本構造に欠陥が見つかった場合の10年間の瑕疵担保責任を果たすために必要な資力を、「予め供託金を積んでおく」、もしくは「保険に加入する」のいずれかで担保することが義務付けされています。 買い主は業者が倒産した場合や、支払能力不足を理由に補修を拒否した場合には、供託金の還付や保険金の支払いを受けることができるようになっています。 なお、この法律によって、業者が倒産した際に補償される瑕疵担保の範囲は、「住宅品質確保促進法」に基づく新築住宅の「基本構造部分」の瑕疵に限られます。

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契約不適合責任とは?特約で免責できる?瑕疵担保責任からの改定内容も解説

契約 不適合 責任

「瑕疵(かし)」とは、売買の目的物に一般的には備わっているべき機能や品質が備わっていないことをいう。 いわゆる欠陥や不具合のことだ。 例えば、中古一戸建てを買ったところ、雨漏りがするとか、土台がシロアリの被害を受けていたというようなケースが当てはまる。 これまでの民法では、瑕疵の中でも買主が一般的に要求される程度の通常の注意を払っても知り得ないようなものを「隠れた瑕疵」として、売主が一定の責任を負うこととしていた。 これが 「瑕疵担保責任」(旧民法570条)だ。 「瑕疵担保責任」に基づき、 買主は瑕疵を補修するためにかかった費用などを売主に損害賠償請求することができる。 また、瑕疵が重大であり、買主が売買契約の目的を達成できない場合は、契約の解除を求めることもできる。 契約解除となれば、目的物を返し、代金を戻してもらえる。 (なお、買主が売主の「瑕疵担保責任」を追及できるのは、隠れた瑕疵を発見してから1年以内である。 ) 不動産の売買契約における実態は? 以上が「瑕疵担保責任」の大まかな原則だが、実際の不動産の売買契約においては、売主と買主という当事者間の特約や特別法によって、いろいろ異なる扱いがされてきた。 ・売主が個人の場合 例えば、中古住宅や土地の売買で個人が売主の場合(買主は個人でも法人でも構わない)、一般的には「現況有姿」といって、現在のあるがままの状態での売買を前提に、当事者間の特約によって売主の「瑕疵担保責任」を売買契約から 3か月とか6か月に限定したり、あるいは免責とすることもある。 民法の「瑕疵担保責任」は 任意規定(当事者の意思によって適用しないことができるような規定) と解されており、当事者間の特約は有効とされる。 ・売主が不動産会社の場合 一方、売主が不動産会社の場合は、宅地建物取引業法という法律によって売主である不動産会社の瑕疵担保責任は 最低2年以上とされている。 これに反する規定(例えば、瑕疵担保責任の期間を1年とするような特約)は無効とされ、原則通り隠れた瑕疵の発見から1年となる。 また、新築住宅については、住宅品質確保促進法という法律によって、売主である不動産会社は10年間、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分については瑕疵担保責任を負うことになっている。 「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」になって何が変わる? 「契約の内容」とは契約書に記載された条項や文言だけでなく、当事者が契約するに至った経緯やその目的など、一切の事情を含む。 これによって、「契約不適合責任」は 契約上の責任(契約責任)であることが明確になった。 従来の「瑕疵担保責任」については、 特定物(不動産のような「一点物」のこと)の売買にのみ適用があるとする説(法定責任説)が有力であった。 それが、契約責任になったことで、 特定物・不特定物を問わず適用されることになり、とりわけ損害賠償の範囲については、単に瑕疵がない目的物を手に入れること(信頼利益)のみならず、契約が履行されていれば目的物の利用や転売などにより得られたであろう利益(履行利益)にまで拡大される。 また、「契約不適合責任」に基づいて、買主が売主に請求できる手段が広がった。 「瑕疵担保責任」においては、損害賠償請求と契約解除(目的が達成できない場合)の2つだったが、「契約不適合責任」ではこれら2つに加え、 目的物を完全な状態にする追完請求、および 追完請求をしても応じてもらえない場合の代金減額請求が可能になった。 合計4つの手段が使えるわけで、買主の保護が手厚くなったといっていいだろう。 そのほかにも、「瑕疵担保責任」の瑕疵は基本的に 契約の時点で存在しているもの(原始的瑕疵)に限られたが、「契約不適合責任」では 目的物の引き渡しまでの間に発生した不具合なども含むことになる。 売主、買主がそれぞれ注意すべきことは? 今回の民法(債権法)の改正によって「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変わるが、 任意規定であることは同じであり、個人間の売買では売主の契約不適合責任を3か月間に限定したり、いっさい負わない(免責)といった 特約を当事者どうしで結ぶことは可能だ。 しかし、免責に対する買主の抵抗感は強まると思われ、また3か月間などの短期間であってもその間に何らかの不具合等が見つかれば、買主はこれまでとは違って 補修の追完請求や代金の減額請求が可能であり、買主の権利が強くなることは確かだ。 ・売主の注意点 そういう意味で、これからの不動産の売買契約では 売主のほうがより注意すべきだろう。 契約書においてできるだけ「契約の内容」を明確にし、 後から目的物の契約不適合を指摘されるリスクを減らしておくべきだ。 特に、損害賠償で履行利益まで請求可能である点からは、 契約の目的を明らかにしておくことは重要だろう。 また、 中古物件では物件の状況や付帯設備についてできるだけ細かく当事者間で確認し、書面にしておくべきだ。 記載漏れがあると、3か月などの期間制限に関係なく請求される可能性がある。 場合によっては、買主による建物のチェック(インスペクション)を認め、瑕疵保険に加入するといった対応も考えられるだろう。 ・買主の注意点 従来の「瑕疵担保責任」は法定責任、新たな「契約不適合責任」は 契約責任と解されているが、買主が証明する内容は改正後も変わらないと考えられる。 しかし、買主もまた、売主に対して細かく、 目的物の状況や付帯設備などのほか、近年頻発している自然災害のリスクとその影響などについても確認し、契約書に記載しておくべきだろう。 これまで日本における不動産の売買契約は、欧米に比べ比較的簡略な面があったが、これからは欧米並みに詳しく、細かく記載することが当たり前になっていくのではないだろうか。 <不動産売却の基礎知識> 相場を知るために、まずは「一括査定」を活用! 不動産の売却に先駆けて、 まずは相場を知っておきたいという人は多いが、それには多数の不動産仲介会社に査定をしてもらうのがいい。 そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。 一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を入力すれば、最大6社程度から査定してもらうことができる。 不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。 ただし、査定価格が高いからという理由だけでその不動産仲介会社を信用しないほうがいい。 契約を取りたいがために、無理な高値を提示する不動産仲介会社が増加している。 「大手に頼んでおけば安心」という人も多いが、不動産業界は大手企業であっても、売り手を無視した手数料稼ぎ(これを囲い込みという)に走りがちな企業がある。 なので、一括査定で複数の不動産仲介会社と接触したら、査定価格ばかりを見るのではなく、 「売り手の話を聞いてくれて誠実な対応をしているか」、「価格の根拠をきちんと話せるか」、「売却に向けたシナリオを話せるか」といったポイントをチェックするのがいいだろう。 以下が主な「不動産一括査定サイト」なので上手に活用しよう。 弱点は、提携会社数がやや少なめであること。 対応物件の種類 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション(1R・1K)、一棟ビル、区分所有ビル(1室)、店舗・工場・倉庫、農地、 再建築不可物件、借地権、底地権、その他(共有持分についても査定・売却対象) 営業エリア 東京、千葉、神奈川、埼玉 サービス開始 2012年 運営会社 株式会社 サムライ・アドウェイズ (東京マザーズ上場「アドウェイズ」の子会社) 紹介会社数 最大6社(売買2社、買取2社、リースバック2社) 【ポイント】 再建築不可物件、借地権、底地権といった「訳あり物件」の査定にも対応している。 共有持ち分でも相談に乗ってくれる査定サイトは少ないので、相談してみよう.

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